Gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen herkesin temel amacı, düşük maliyetle yüksek ve istikrarlı kira getirisi elde etmektir. Konut satış fiyatlarının yükseldiği 2025 yılında, konutun kendini amorti etme süresi ve yıllık kira getirisi oranı, yatırımın karlılığını belirleyen en kritik göstergelerdir. Gayrimenkul analiz platformlarının son verilerine göre, Türkiye’de kira getirisi en yüksek şehirler listesinde çarpıcı değişiklikler yaşandı. Listenin zirvesinde, beklentilerin aksine İstanbul yer almıyor; yatırımcısına en çok kazandıran şehir Ankara oldu.
Kira Getirisi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Kira getirisi (amortisman), konutun satış fiyatının yıllık kira geliriyle karşılandığı süreyi ifade eder. Yıllık getiri oranı ise, yıllık kira gelirinin konutun satış fiyatına bölünmesiyle elde edilen yüzdeliktir. Yüksek getiri oranına sahip şehirler, yatırımın daha kısa sürede geri döndüğü anlamına gelir.
Yıllık Kira Getirisi Oranı = (Yıllık Kira Geliri / Konut Satış Fiyatı) × 100
2025 Yılında Kira Getirisi En Yüksek 10 Şehir (Ağustos Verileriyle)
Aşağıdaki veriler, 2025 yılı Ağustos ayı itibarıyla Türkiye’deki büyükşehirler arasında en yüksek yıllık kira getirisi oranına sahip illeri göstermektedir:
| Sıra | Şehir | Ortalama Aylık Kira | Yıllık Getiri Oranı | Açıklama |
| 1 | Ankara | 28.592 TL | %10,47 | Başkent, öğrenci ve memur yoğunluğu sayesinde listenin zirvesinde. |
| 2 | Şanlıurfa | 15.929 TL | %8,76 | Düşük ortalama konut fiyatları ve artan talep nedeniyle yükselen yıldız. |
| 3 | Tekirdağ | 19.846 TL | %8,71 | Marmara’nın sanayi ve lojistik üssü, sürekli göç alıyor. |
| 4 | Van | 16.352 TL | %8,37 | Bölgesel merkezi konumu ve artan kiralama hareketliliği. |
| 5 | Kahramanmaraş | 19.384 TL | %8,26 | Deprem sonrası yeniden yapılanma ve artan konut ihtiyacı ile öne çıktı. |
| 6 | Eskişehir | 17.451 TL | %8,09 | Öğrenci şehri kimliği, kira piyasasını canlı tutuyor. |
| 7 | İzmir | 27.660 TL | %7,96 | Türkiye’nin en çok göç alan illerinden biri olmasıyla istikrarlı getiri sağlıyor. |
E-Tablolar’a aktar
Ankara Neden Zirvede? İstanbul Neden Yok?
Ankara’nın Liderliği: Ankara, yüksek memur ve öğrenci nüfusu, istikrarlı kira piyasası ve konut fiyatlarının İstanbul’a göre daha makul seviyelerde kalması nedeniyle yatırımcılar için en cazip adres haline geldi. %10’un üzerindeki getiri oranı, konutun maliyetini kısa sürede geri ödeyebileceği anlamına geliyor.
İstanbul’un Durumu: İstanbul, ortalama kira bedellerinin çok yüksek olmasına rağmen (bazı ilçelerde 60.000 TL’yi aşsa bile), konut satış fiyatlarının da astronomik seviyelere çıkması nedeniyle listede yer almıyor. Yüksek satış fiyatları, yıllık kira getirisi oranını düşürerek, geri dönüş süresini uzatmaktadır. Bu durum, İstanbul’daki gayrimenkulün daha çok değer artışı (spekülatif kazanç) için alındığını, kira getirisi için ise daha az cazip hale geldiğini gösteriyor.
Yatırımcıların bu verileri dikkate alarak, sadece yüksek kira bedeline değil, aynı zamanda mülkün satış fiyatına oranla sağladığı yıllık getiri oranına odaklanması, 2025 yılında doğru gayrimenkul yatırım kararı için hayati önem taşımaktadır.
