Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından sıkı kurallara bağlanmış hukuki bir ilişkidir. Hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi, olası anlaşmazlıkları en baştan çözmek için hayati öneme sahiptir. Özellikle 2025 yılı güncel kanunlarına göre, kiracı ve ev sahibinin karşılıklı sorumlulukları ve tahliye süreçleri hakkında bilmeniz gereken tüm detayları bu makalede topladık.
Kiracının Temel ve Vazgeçilmez Hakları
Kiracının hakları, TBK hükümleriyle korunur ve sözleşmede aksi belirtilse bile bu haklar genellikle geçerlidir.
- Haklı Sebep Olmadan Çıkarılmama Hakkı: Kira sözleşmesi süresi dolduğunda, kiracı haklı bir sebep olmadan evden çıkarılamaz. Ev sahibi, kiracıyı çıkarabilmek için ya kendi ihtiyacını ya da mülkü yeniden imar etme zorunluluğunu kanıtlamak zorundadır.
- Kanuna Uygun Kira Artışını Ödeme Hakkı: Kira zammı, sözleşmede belirlenen oranda yapılsa bile yasal üst sınır olan TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Aşan zam oranı yasal olarak geçersizdir ve kiracı, yasal sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değildir.
- Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı: Kiralananın kullanıma uygun durumda teslim edilmemesi veya sözleşme süresince kiralananda bir ayıp (eksiklik/kusur) ortaya çıkması durumunda, kiracı makul sürede bu ayıbın ev sahibi tarafından giderilmesini talep edebilir. Büyük onarımlar ve demirbaşların yenilenmesi (örneğin tesisat arızaları) ev sahibinin yükümlülüğündedir.
- Depozitonun İadesi Hakkı: Sözleşme sonunda kiralananda olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma dışında bir hasar yoksa, depozito kiracıya iade edilmelidir. Depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamaz.
Ev Sahibinin Temel Yükümlülükleri ve Hakları
Ev sahipleri, sadece kira bedelini tahsil eden taraf değil, aynı zamanda mülkü kullanıma uygun tutmakla yükümlü olan taraftır.
- Vergi ve Sigorta Yükümlülükleri: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, emlak vergisi gibi mali yükümlülükler, sözleşmede aksi belirtilmedikçe kiraya verene aittir (TBK m. 302).
- Kiralananı Teslim Yükümlülüğü: Ev sahibi, mülkü kira sözleşmesinde belirtilen amaca uygun, kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda tutmakla yükümlüdür.
- Tahliye Yasağı ve İstisnaları: Ev sahibi, kira sözleşmesi bitse dahi kiracıyı sadece süre bitti diye çıkaramaz. Kiracının 10 yıllık uzama süresini doldurması (bu durumda sebep göstermeden fesih hakkı doğar) veya haklı tahliye nedenlerinin (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) oluşması gerekir.
5 Yıl ve 10 Yıl Sonrası Kritik Süreçler
- 5 Yılını Dolduran Kiracı: 5 yıllık uzama süresi dolan kiracı, haklı sebep yoksa çıkarılamaz. Ancak ev sahibi Kira Bedeli Tespit Davası açarak, kira bedelinin emsal değerler ve hakkaniyet doğrultusunda belirlenmesini talep edebilir. Bu davada hakim, TÜFE sınırına bağlı kalmaz.
- 10 Yılını Dolduran Kiracı: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sonunda fesih bildirim sürelerine uyarak (sözleşme bitiminden en az 3 ay önce) herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.
