Konut ve İşyeri Kira Artışı Hesaplama 2025: Yasal Üst Sınır ve TÜFE’nin Rolü
Kira artışı, hem kiracılar hem de ev sahipleri için her yıl en önemli gündem maddesi olmaya devam ediyor. Özellikle 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarındaki %25’lik yasal tavan uygulamasının sona ermesiyle birlikte, 2025 kira artışı hesaplaması tamamen yeni bir döneme girdi. Artık hem konut hem de işyeri kiralarında geçerli olan yasal üst sınır, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi uyarınca TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmektedir. Bu makalemizde, yeni dönemde kira zammınızı nasıl hesaplayacağınızı ve yasal sınırların detaylarını inceliyoruz.
Kira Artışında Yasal Üst Sınır: TÜFE Ortalaması
1 Temmuz 2024 sonrası dönemde, konut kiraları için uygulanan geçici %25’lik sınır kalktığı için, kira sözleşmesinin yenilendiği ayda açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması yasal olarak uygulanabilecek tavan zam oranıdır. Bu kural, işyeri kiraları için de uzun süredir geçerlidir ve 2025 yılında da aynı şekilde uygulanmaya devam edecektir.
TBK m. 344/1 Ne Diyor?
- Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlenmişse, bu oran uygulanır; ancak bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Aşılması durumunda, aşan kısım geçersiz sayılır.
- Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, doğrudan TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanır.
Bu yasal düzenleme, bir yandan kiracıyı fahiş zamlardan korurken, diğer yandan ev sahibinin gelirini enflasyona karşı koruma altına almayı amaçlar.
Kira Zammı Hesaplama Adımları (Konut ve İşyeri)
Kira artışınızı hesaplamak için izlemeniz gereken adımlar şunlardır:
- Mevcut Kira Bedelini Belirleme: Zam yapılacak ayda ödediğiniz net kira tutarını esas alın.
- Güncel TÜFE Oranını Bulma: Sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ay, TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması oranını öğrenin. (Örnek: Sözleşme Ekim 2025’te yenileniyorsa, Eylül 2025 TÜİK verisi esas alınır.)
- Artış Tutarını Hesaplama: Mevcut kira bedelinizi, bulduğunuz TÜFE oranıyla çarpın.
| Hesaplama Formülü | Açıklama |
| Artış Tutarı = Mevcut Kira Bedeli × TÜFE (12 Aylık Ortalama) | Yasal olarak yapılabilecek maksimum artış miktarı. |
| Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira Bedeli + Artış Tutarı | Ödeyeceğiniz zamlı aylık tutar. |
Örnek Hesaplama (Ekim 2025):
- Mevcut Kira Bedeli: 15.000 TL
- Ekim 2025 TÜFE 12 Aylık Ortalaması (Varsayımsal): %38,36
- Kira Artış Tutarı: 15.000×0.3836=5.754 TL
- Yeni Kira Bedeli: 15.000+5.754=20.754 TL
5 Yılı Dolduran Sözleşmeler ve Emsal Kira Davası
Kiracı aynı konutta veya işyerinde 5. yılını doldurmuşsa, ev sahibi Kira Bedeli Tespit Davası açarak kira bedelinin emsal değerlere göre belirlenmesini talep edebilir. Bu davada hakim, TBK’daki TÜFE sınırlamasıyla bağlı kalmaz; taşınmazın emsal kiralarını, hak ve nesafet ilkesini (hakkaniyet) dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Bu, özellikle mevcut kirası piyasa emsallerinin çok altında kalan ev sahipleri için önemli bir hukuki yoldur.
