Son yıllarda Türkiye’de kira fiyatları fahiş denebilecek oranlarda arttı ve bu durum, hem kiracıları hem de ev sahiplerini zor durumda bırakıyor. Bu artışın nedenlerini anlamak, konut piyasasının geleceği hakkında öngörüde bulunmak için kritik öneme sahiptir. 2025 yılında kira artışlarını tetikleyen temel faktörler, arz-talep dengesizliğinden makroekonomik koşullara kadar geniş bir yelpazeyi kapsıyor.
1. Yüksek Enflasyon ve Hayat Pahalılığı
Kira fiyatlarının artmasındaki en büyük ve doğrudan etken, ülkedeki yüksek enflasyon ve genel hayat pahalılığıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışlarının üst sınırı TÜFE 12 aylık ortalamasına bağlanmıştır. Enflasyon yükseldikçe, yasal kira artış oranı da otomatik olarak yükselir. Ev sahipleri, yatırım yaptıkları gayrimenkulün değerini enflasyon karşısında korumak isterken, yüksek oranlar yeni kira bedellerini de yukarı çekmektedir.
2. Konut Arzındaki Azalma ve Maliyetler
Piyasadaki konut arzı, talebi karşılamakta yetersiz kalmaktadır. Bu durumun temel nedenleri şunlardır:
- Yüksek İnşaat Maliyetleri: Çimento, demir ve işçilik gibi maliyetlerin rekor seviyelere çıkması, yeni konut üretimini yavaşlatıyor veya durduruyor. Azalan yeni arz, mevcut kiralık konutlar üzerindeki baskıyı artırıyor.
- Kentsel Dönüşüm Hızı: Kentsel dönüşüm süreci, bir yandan eski ve riskli yapıları yenilerken, diğer yandan yıkım sürecindeki konutları piyasadan geçici olarak çekiyor. Bu da kiralık konut stokunu azaltan bir faktördür.
3. Artan Konut Satış Fiyatları ve Kira Getirisi Baskısı
Konut satış fiyatlarının astronomik düzeylere ulaşması, gayrimenkul yatırımcıları için kira getirisi beklentisini de yükseltiyor. Ev sahibi, yüksek fiyattan aldığı konutun maliyetini kira geliriyle kısa sürede amorti etmek ister. Satış fiyatları ile kira bedelleri arasındaki bu dengesizlik, ev sahiplerini mevcut kiraları piyasa emsallerine çekme konusunda hukuki yollara (özellikle 5 yılını dolduran kiracılar için Kira Bedeli Tespit Davası) yöneltmektedir.
4. Şehirlere Göç ve Nüfus Yoğunlaşması
Büyük şehirler (İstanbul, Ankara, İzmir) başta olmak üzere, özellikle üniversitelerin bulunduğu, sanayi ve iş imkanlarının yoğunlaştığı illerde sürekli bir iç göç yaşanmaktadır. Deprem bölgelerinden büyük şehirlere olan yoğun göç akımı da kısa vadede kiralık konut talebini tavan yaptırarak, mevcut piyasayı daha da sıkıştırmaktadır. Artan talep karşısında sabit kalan veya azalan arz, fiyatların kaçınılmaz olarak yükselmesine neden olur.
5. Yasal Sınırlamanın Sona Ermesi ve Piyasaya Etkisi
1 Temmuz 2024’te sona eren %25’lik yasal kira artış tavanı, geçici bir süre için piyasayı frenlemişti. Ancak bu sınırın kalkması, kiraları emsal değerlerinin çok altında kalan konutlarda hızlı bir düzeltme sürecini başlattı. Artık TÜFE ortalamasının üst sınır olması, piyasa emsallerinden uzak kalan kiraların yasal yollarla (özellikle 5. yıldan sonra) artırılma ihtimalini yükseltmektedir. Bu durum, genel kira ortalamalarının hızla yukarı yönlü hareket etmesine neden olmuştur.
